Analyse globale

Le prix des terrains à bâtir en secteur diffus dépend de deux paramètres : leur valeur au mètre-carré et leur taille.

En 2016, le prix au mètre-carré de ces terrains est plus élevé dans les communes littorales que la moyenne métropolitaine, 127 € contre 82 €, soit 54 % de plus. L’arrière-pays présente une valeur intermédiaire et proche de la moyenne hexagonale : 85 €/m². Les acquéreurs ont donc plutôt tendance à acheter des terrains plus petits en bord de mer. Ainsi, la moyenne dans les communes littorales est de 734 m² contre 939 m² sur l’ensemble du territoire, soit 21 % de moins. Elle est intermédiaire dans l’arrière-pays : 851 m².

En tenant compte de ces deux paramètres, le prix moyen des terrains à bâtir en bord de mer atteint 93 200 €. C’est 22 % plus élevé que la moyenne hexagonale estimée à 76 600 €. Celui des communes d’arrière-pays est un peu plus faible que la moyenne hexagonale : 72 300 €.

En 2016, la vente des terrains à bâtir en secteur diffus a représenté plus de 560 ha dans les communes littorales métropolitaines et plus de 450 ha dans leur arrière-pays.

Évolution du prix

Entre 2006 et 2016, le prix moyen des terrains à bâtir en secteur diffus augmente en bord de mer comme pour l’ensemble du territoire métropolitain. L’augmentation relative du prix a été moins élevée sur le littoral (+58 %) que sur l’ensemble du territoire (+80 %) ou dans l’arrière-pays, où la progression a été forte, +89 %. En valeur absolue, l’augmentation a, par contre, été plus forte en bord de mer avec 47 € de plus par m², contre une moyenne hexagonale de 36 €.

Dans le même temps, la surface moyenne des terrains a diminué. Pour les communes littorales, la surface moyenne des terrains est ainsi passée de 1 030 m² en 2006 à 734 m² en 2016 (-28 %). Ce constat est le même dans l’arrière-pays et pour l’ensemble du territoire hexagonal avec des diminutions respectives de 30 et 34 %.

L’écart relatif entre le prix moyen des terrains à bâtir dans les communes littorales et la moyenne métropolitaine diminue de 2006 à 2016. Il passe de 36 % à 22 %. Entre les communes littorales et l’arrière-pays, cet écart était de plus de 40 % jusqu’en 2008. Il est de moins de 30 % depuis 2014.

Détail par façade

Suivant les façades maritimes, le prix au mètre-carré des terrains à bâtir en secteur diffus varie de un à près de trois avec un gradient Nord - Sud marqué.

Il est le plus bas en Manche Est - mer du Nord : 69 €/m² en 2016. C’est moins que la moyenne métropolitaine. Il est, en revanche, nettement plus élevé sur les trois autres façades maritimes :

• 113 € en Nord Atlantique - Manche Ouest ;
• 136 € en Sud Atlantique ;
• 185 € en Méditerranée. C’est plus de deux fois plus cher que la moyenne métropolitaine.

Entre 2006 et 2016, le prix au mètre-carré des terrains à bâtir a augmenté sur les quatre façades maritimes. La plus forte augmentation a concerné la façade méditerranéenne, + 71 €/m², avec une amplification de la croissance du prix de 2014 à 2016. La progression a été de 26 € en Manche Est - mer du Nord, 45 € en Nord Atlantique - Manche Ouest et 40 € en Sud Atlantique.

Dans le détail, le prix au mètre-carré des terrains à bâtir varie de un à neuf suivant les façades littorales départementales. Il est faible dans l’Eure, dans la Manche et dans la Somme et très élevé en Méditerranée continentale : Bouches-du-Rhône, Hérault, Var, Alpes-Maritimes et Pyrénées-Orientales. Les prix sont intermédiaires sur l’arc Atlantique, du Morbihan aux Landes.

La surface moyenne des terrains varie de 1 à 5. Ils ont une grande surface dans l’Eure, en Corse, dans les Alpes-Maritimes et dans le Calvados et une faible superficie en Occitanie, dans le Nord, le Pas-de-Calais, du Morbihan à la Vendée et en Ille-et-Vilaine.

Ainsi, le prix moyen des terrains varie de 1 à 7. Il dépasse 200 000 € sur la Côte d’Azur : 257 000 € dans les Alpes-Maritimes et 210 000 € dans le Var. Il est également élevé en Corse-du-Sud (158 000 €), dans les Bouches-du-Rhône (149 000) et dans les Pyrénées-Atlantiques (147 000). A l’inverse, il est inférieur à 60 000 € dans le grand Nord-Ouest : dans la Somme (37 800 €), en Manche (51 500), dans les Côtes-d’Armor (53 900) et dans le Finistère (59 700).

Comparaison entre littoral et arrière-pays

Pour l’essentiel des départements de bord de mer, le prix des terrains à bâtir en secteur diffus est supérieur dans les communes littorales par rapport aux communes d’arrière-pays (communes non littorales des cantons littoraux). Les seules exceptions concernent des départements aux littoraux très urbanisés et où les constructions en secteur diffus sont peu nombreuses : Nord et Pyrénées-Atlantiques.

La différence entre littoral et arrière-pays est supérieure à 25 % dans 10 départements principalement situés en Manche et en Atlantique (Ille-et-Vilaine, du Morbihan à la Gironde, Pas-de-Calais, Somme, Manche) mais également dans le Var.

Dans la plupart des départements de Méditerranée continentale, le prix au m² des terrains à bâtir est élevé en bord de mer comme dans l’arrière-pays. C’est par exemple le cas dans le Gard, les Pyrénées-Orientales, les Alpes-Maritimes et l’Hérault. Cela rend difficile l’accès à la propriété aux primo-accédants et aux classes populaires pouvant être reléguées plus loin dans les terres.

La différence de prix est également assez faible entre communes littorales et arrière-pays sur la pointe bretonne, dans le Finistère et dans les Côtes-d’Armor, dans une moindre mesure.

Qui achète en bord de mer ?

Le profil moyen des acheteurs de terrains à bâtir en secteur diffus sur le littoral présente des différences assez sensibles avec le profil métropolitain moyen.

En bord de mer, on constate une sur-représentation des catégories socio-professionnelles (CSP) supérieures et des retraités alors que les employés et les ouvriers sont moins nombreux à acquérir des terrains qu’en moyenne, sur l’ensemble du territoire. Ainsi, en 2016, la part des artisans, commerçants et chefs d’entreprises dans les acheteurs est 39 % plus élevée sur le littoral que la moyenne et 33 % plus faible pour les ouvriers. Par ailleurs, les retraités regroupent 12 % des acquéreurs dans les communes littorales, soit le double de la moyenne métropolitaine.

Certaines façades se démarquent nettement. La part des ouvriers dans les acquéreurs est 2 fois plus faible sur le littoral de Sud Atlantique que la moyenne hexagonale. La part des retraités est, par ailleurs, trois fois plus forte sur le littoral de l’arc Atlantique (Nord Atlantique - Manche Ouest et Sud Atlantique).

Les acquéreurs de terrains dans les communes littorales sont plus âgés que la moyenne métropolitaine. La part des moins de 39 ans est plus faible alors que celle des plus de 40 ans est plus forte. Ainsi le ratio entre les acquéreurs de plus de 60 ans et ceux de moins de 30 ans (indice de vieillissement) est de 0,26 en métropole. Il est près de trois fois plus élevé dans les communes littorales avec 0,82. Ce ratio est de 0,31 sur la façade Manche Est - mer du Nord, 0,92 en Nord Atlantique - Manche Ouest, 1,37 en Sud Atlantique Sud et 0,53 en Méditerranée.

Ainsi, les acquéreurs de terrains à bâtir dans les communes littorales sont, en général, plus âgés et d’une CSP supérieure à la moyenne hexagonale.

Comparaison des prix des terrains à bâtir entre le littoral et la métropole

Comme une part importante des communes littorales sont des pôles urbains, il est intéressant de vérifier que le prix élevé des terrains à bâtir constaté dans les communes littorales est bien dû à la proximité de la mer et non au caractère urbain des communes.

Le prix de vente au m² des terrains à bâtir est nettement plus élevé dans les communes littorales que la moyenne métropolitaine. Il en est de même dans l’arrière-pays, mais de manière plus modérée.

Plus on s’éloigne des pôles urbains et plus la différence entre les communes littorales et la moyenne métropolitaine est forte. Ainsi, en espace rural, le prix au m² dans les communes littorales est plus de deux fois plus élevé que le prix moyen de l’espace rural en métropole.

Ce constat est également vérifié dans l’arrière-pays, où le prix du mètre-carré des terrains à bâtir est 28 % plus élevé dans les communes rurales que la moyenne hexagonale des communes rurales.